您好，很高兴为您解答！
一般情况下，房龄较老的房子评估价会在总房款的80%左右，但每个银行也会有所差别。
如果按照80%来计算，评估价为64万元，按照新的贷款政策，首付至少需要30%，也就是说，银行顶多可贷款7成，也就是评估价的七成，即44.8万元，其他的都需要首付款补足，建议您至少准备36万元。
当然我的答案只能用作参考，具体的评估值还需要根据不同银行来确定。
南京二手房评估价一般受哪些因素影响：地段、房屋环境、房屋年龄、质量、物业等。
#二手房评估一般都会从这些方面进行1、房屋因素包括房龄以及新旧程度、户型、楼层、朝向。
2、环境因素包括物业管理、是否是独立小区、周边配套情况。
3、房屋折旧是房屋价格补偿的形式，即房屋的折旧费。折旧费是指房屋建造价值的平均损耗，因为房屋在长期的使用过程中，虽然原有的实物形态不变，但是由于自然损耗和人为的损耗，它的价值也会逐渐少见。
这部分因损耗而减少的价值，以货币形态来表现，就是折旧费。确定折旧费的依据是建筑造价、残值、清理费用和折旧年限。#1、地理位置，房屋所处的位置不同，价格就会有所不同。交通方便，距离市中心较近的位置价格自然高；
2、市场行情，房屋评估值受市场影响比较大，一般情况下，如果某区域房价持续上涨，银行就会根据市场行情，调整房屋每平米估值上限，从而达到与市场价格协调的目的；
3、前景规划，城市的未来发展影响着房价的走向，同时也影响着银行对房屋的评估值的高低；
4、消费者心理，购房者的偏好及交易心态对二手房的评估价格也有一定影响，如果购房者普遍偏爱某一区域的房屋，或者某区域急于买房的人较多，那么，供求关系的影响下，这些房屋的评估价格在一定程度上也会提高。#1、房屋户型，房屋利用率越大，评估价越高，“三小”户型(小厅、小厨、小卫)的二手房在评估价上会扣减10%左右；
2、房屋楼层，塔楼：中间层＞高层＞底层；板楼：中间层＞1层＞5、6层，若1层为基准价，2层和6层则会在此基准下减3%，3层和4层会增加3%，若是楼顶就会减5%；
3、房屋的使用年限会影响价格的评估，房屋使用年限长，房龄大，估价较低，使用年限越短，房龄越小，估价则较高；
4、房屋朝向，塔楼：东南＞西南＞双南＞东向＞西向＞西北＞北；板楼：南北＞双南＞东西＞东向；
除此之外，房屋的面积、装修、物业等都可以直接或者间接影响房屋的评估价的高低。#至少有如下几个因素：
1)房子的面积：大面积的房子总价高，单价低；小面积的房子单价高，总价低；
2)户型的利用率，同等条件下，利用率高的肯定要比利用率低的价钱要高；
3)建筑结构，同等条件下，板楼的单价要比塔楼的要高
4)装修情况，因为装修成本在里面，肯定是装修好的比没装修的高；
5)楼层，不带电梯的房子，二三四层相对价格要高一点，顶层是最低的，再就是1层，5层；带电体的顶层和5层以下一般价格较低；16层到次顶层价格相对高一点。
6)建筑年代，同地段，建筑年代的新的小区肯定会比老小区价格高
7)税费情况，买家都会把所有的费用考虑在购房那个成本里面，放款、税费、中介费等，所以您的房子税费越高，房价就会低。
以上内容，仅供参考，希望能帮到您。感谢您对看房网的支持，祝您购房愉快！
